|
СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Перепланировка - это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением необходимых документов и разрешений.
В принадлежащем Вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием - если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормативы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.
В г. Москве вопросы перепланировок регулирует закон г. Москвы № 37 от 29 сентября 1999 г. Согласно этому закону, перепланировка - это проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Обратите внимание, что изменение фасада здания - это уже не перепланировка, а реконструктивные работы).
Получить разрешение на переустройство квартиры необходимо до того, как Вы начнете ломать стены и демонтировать сантехническое оборудование.
Переустройство жилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса на межведомственной комиссии (МВК) и получения документально оформленного разрешения.
Обязательного согласования в установленном законом порядке требует перепланировка не только в квартире, но и в офисах, магазинах, ресторанах и других нежилых помещениях.
Что можно и что нельзя делать при перепланировке и переоборудовании помещений.
Согласование перепланировки и получение разрешения отнимает много времени и сил, поэтому большинство граждан и фирм предпочитают доверить это утомительное занятие профессионалам, занимающимся оформлением разрешений на перепланировки и знающим порядок и требования задействованных в процессе согласования инстанций и органов.
Необходимо иметь в виду, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дается. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией. Но поскольку не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимают на рассмотрение такие варианты. Это еще одна причина обратиться к профессионалам по согласованию перепланировок, ведь они знают все официальные и неофициальные требования и могут помочь избежать лишних проволочек и затрат.
Ответственность за проведение перепланировки без разрешительной документации.
Узаконивание (согласование в установленном порядке) перепланировок весьма актуально, когда требуется регистрация тех или иных прав на здания, сооружения, помещения, или когда Госинспекция взыскивает штраф (порядка 30 000 руб.) за отсутствие разрешения МВК.
Оптимально начинать процесс согласований до проведения перепланировки.
Если Вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой, то на план БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) Вы сможете нанести выполненный ремонт только по утвержденному проекту.
В процессе ремонта производится изменение планировки, снос стен и перегородок, замена и перенос инженерного оборудования, нередко меняется функциональное назначение помещений. Данные работы можно производить исключительно при наличии разрешительной документации и проекта, утвержденного в установленном порядке. Также разрешение требуется для застекления балконов и лоджий, устройства новых балконов, витрин и дополнительных входов в здания.
В результате переустройства возникают изменения технических характеристик помещения: общая и жилая площадь, количество помещений и их функциональное назначение, количество и место размещения инженерного оборудования.
Надлежащее оформление всех этих изменений требует внесение соответствующих данных в технический учет, который осуществляется органами технической инвентаризации. Изменения вносятся в технический паспорт здания, поэтажные планы и экспликацию.
Самое мягкое наказание за самовольное переоборудование и перепланировку квартиры - письменное предупреждение нарушителя или наложение на него штрафа (ст. 142 Административного кодекса РФ). Если же соседи пострадали или был нанесен вред коммуникациям и зданию в целом, к нарушителю могут применить ст. 293 Гражданского кодекса РФ. На основании этой статьи, если собственник жилого помещения продолжает нарушать права и интересы соседей либо без уважительной причины не производит необходимый ремонт, суд правомочен принять решение о продаже помещения с публичных торгов, чтобы компенсировать ущерб и оплатить судебные издержки. Кроме того, в соответствии со ст. 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишая его возможности продать или обменять жилье до окончания следствия.
Узаконив перепланировку, вы избежите нарушения строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности, сбоев в работе отдельных инженерных систем и конструкций, ухудшения звукоизоляции и технического состояния дома в целом и избавитесь от неприятных визитов официальных лиц, недовольства соседей и штрафных санкций: опечатывания квартиры, возвращения ее в первоначальное состояние за счет жильца. В случае каких-либо происшествий ответственность понесут архитектор, разработавший проект перепланировки, и районный архитектор, поставивший подпись на согласование.
Этапы согласования и регистрации перепланировки:
Получение в БТИ поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых докуменов;
Изготовление проекта. Организация выезда проектировщика на место. Изготовление проекта осуществляется специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
Согласование проекта в различных инстанциях, основными среди которых являются:
Госсанэпиднадзор (ЦГСЭН);
Госпожнадзор (ГПНР);
Архитектурно-планировочное управление (АПУ);
Балансодержатель (ДЕЗ);
Существуют и другие инстанции, например, Жилинспекция, Водоканал, Электросеть, газо-техническая инспекция, Управление охраны памятников архитектуры и пр. Необходимость согласования в этих инстанциях зависит от особенностей помещения и характера его переустройства.
От набора дополнительных инстанций, в которых придется согласовывать переустройство, зависят и сроки согласования.
Важнейшая стадия - прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение;
Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно провести ремонт с перепланировкой, а затем внести новые сведения в БТИ и регистрационную палату или ДГМИ.
Стоимость и сроки оформления разрешения на перепланировку помещения, а также внесение изменений в БТИ и регистрационную палату зависят от технического заключения, которое включает в себя: описание существующего здания; обмерочные работы; исследование грунтов оснований; обследование стен; обследование межэтажных перекрытий; обследование стропил, кровли, лестниц, колонн; обследование несущих и ограждающих узлов, деталей, конструкций.
Если Вы уже проделали часть работы самостоятельно, то пропорционально сокращается и стоимость услуг.
Сроки согласования перепланировки: от 2,5 месяцев.
Прохождение согласований и получение разрешения МВК на перепланировку может занимать от 2-х до 6-ти месяцев. Если для Вас главная цель согласования перепланировки - это продажа здания/помещения, передача его в залог или сдача в аренду, то, конечно же, такой срок может оказаться неприемлемым. В таких случаях ускорить совершение и оформление сделки помогут юристы.
Согласование перепланировки в нежилом помещении
Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении несколько иная, чем согласование перепланировки квартиры (подробнее об этом Вы можете прочитать в статье "Порядок получения разрешения на перепланировку").
Для того чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения, необходимо также, как и на квартиру, разработать проектную документацию, согласовать ее и представить на рассмотрение в МВК, при этом Межведомственная комиссия потребует от Вас дополнительные документы.
Согласование перепланировки офиса, в среднем, обходится в 3 – 7 раз дороже, чем согласование перепланировки квартиры. Это связано с большим объёмом проектной документации (необходимо множество дополнительных разделов проекта), да и услуги согласующих инстанций – значительно дороже.
При этом если Вы хотите согласовать такую перепланировку – без профессиональных специалистов по согласованию Вам не обойтись. И если Вы сами сможете согласовать сложную документацию, самостоятельное согласование обойдется намного дороже, чем услуги фирмы по согласованию. В этом нет ничего удивительного, объяснения просты:
- специализированным фирмам, как постоянным клиентам, проектные институты и лаборатории дают существенные скидки (от 20 до 50 % от стоимости проекта);
- знание рынка по данной тематике позволяет удачно выбрать проектную организацию с наилучшим соотношении «цена – качество» (в разных подразделениях одной и той же проектной организации, расценки, на аналогичные услуги, могут различаться на 30 % и более – в зависимости от многих причин);
- специализированным фирмы существенно экономят Ваши деньги за счет того, что знание норм СНиП (строительных норм и правил) позволяет им грамотно оформить Техническое Задание на проектирование, и, главное – при получении готовой работы проверить правильность составления проектной документации.
Иногда случается, что проектные организации допускают в проектах ошибки, а если согласующие инстанции обнаружат эти ошибки – Вам откажут в согласовании и выдадут предписание доработать проект, при этом, обязав Вас оплатить счет за отказ, равный по сумме счету за согласование проекта (к примеру, счет за согласование в СЭС может колебаться от шести до двенадцати тысяч рублей ( или от 200 у.е. до 400у.е.), и если 3 раза проект будет отправлен на доработку, то общая стоимость согласования (только в СЭС! составит 600 – 1200 у.е.) – а таких инстанций насчитывается 10 – 15 (в зависимости от вида и сложности работ).
В связи с этим советую при принятии решения тщательно обдумать все возможные риски, на которые Вы идете, при самостоятельном согласовании проектной документации.
Кроме того:
- Если Ваш офис расположен в жилом здании, Вам придется предусмотреть обустройство отдельного входа, изолированного от жилой части здания – и Вам потребуется получить Разрешение на реконструктивные работы;
- Вам придется предусмотреть обязательное наличие пожарной сигнализации, эвакуационных выходов (с учетом количества посетителей помещения, ширины и длины коридора и т.д.); приямку - если у вас – подвал; приточно-вытяжную вентиляцию, а также решить массу других вопросов по оборудованию помещения. Нужно также учитывать то, что при согласовании документации необходимо соблюдать нормы СНиП, которые разработаны в последние 10 лет, а большинство старых домов в Москве нормам СНиП не соответствуют (и если Вы купили помещение, которое невозможно привести в соответствие с новыми нормативами – Вам придется или его продать, или использовать по другому назначению).
В связи с этим своим клиентам я советуем перед приобретением помещения проконсультироваться по вопросу возможности использования приобретаемого помещения под те или иные цели – практически всегда такая платная консультация окупает те риски и непредвиденные расходы, которые возникают впоследствии.
Например, в практике работы нашей фирмы часто встречаются следующие случаи:
- в доме может отсутствовать дополнительные электромощности, а реализация требований технических условий (ТУ) – может обойтись клиенту от 10.000 до 20.000 у.е.;
- клиент планирует сделать новый вход в помещение, а это оказывается невозможным из-за особенностей расположения коммуникаций, перенос которых невозможен;
- в помещении планируется обустроить банк (стоматологическую клинику, магазин и т.д. и т.п.), а по нормативам СНиП это сделать невозможно из-за недостатка необходимого количества или размера комнат, коридоров, выходов и других помещений. К сожалению, иногда клиенты обращаются к нам уже после приобретения помещения (или даже после проведенного ремонта) – в результате часть их первоначальных замыслов оказывается нереализованной. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, я советуем обращаться за консультацией заранее, к нам или к другим специалистам.
И еще одна рекомендация:
В связи с тем, что в последнее время появилось большое количество фирм, оказывающих некачественные услуги (в основном по причине непрофессионализма), проявляйте максимальную осмотрительность при выборе исполнителя. Согласно Законодательству, недобросовестные фирмы не несут ответственности за отказ в согласовании в любой инстанции (т.е., если Вы получите отказ МВК в согласовании перепланировки, Вам потраченные деньги, скорее всего, не вернут). Кроме того, МВК имеет право отменить ранее данное Вам разрешение на перепланировку, если обнаружится несоответствие проекта каким-либо нормам СНиП, либо подложное согласование (и такие, к сожалению встречаются).
Поэтому, чтобы избежать возможных неприятных последствий, я советуем перед заключением договора на оказание услуг по согласованию документации поинтересоваться:
- какой перечень согласований на Ваше помещение будет получен за деньги, которые Вы платите;
- будет ли исполнитель требовать дополнительной оплаты своих услуг, если потребуются дополнительные согласования, и если "да", то в каком объёме;
- что именно будет сделано за Ваши деньги (архитектурный и конструктивный проекты, канализация, вентиляция, сигнализация, отопление, электрика, фасад, и т.д.);
- какие суммы Вам придется потратить на проектную документацию, согласования, справки, договоры;
- получите ли Вы, по завершении работы, копии всех согласований и счетов (учтите, что они впоследствии Вам могут понадобиться, так что смело их требуйте – Вы за них платите);
- узнайте, какое образование и какой стаж работы у сотрудника, который непосредственно будет согласовывать Вашу документацию, и постарайтесь с ним познакомиться поближе (так как в процессе согласования документации Ваши проблемы будет решать именно он, и общаться Вы будете с ним, а не руководством компании);
- попросите показать ранее согласованные проекты на нежилые аналогичные помещения (например, если Вы планируете перепланировку магазина – не постесняйтесь попросить показать проект именно магазина, и посмотрите, устраивает ли Вас его качество);
- задавайте много вопросов: если вы не получаете четких ответов, стоит подумать об обращении в другую фирму.
Обратитесь в несколько фирм. Выберите ту, которая Вас больше устроит.
|
